Vous souhaitez résilier un bail commercial en tant que bailleur ? Sachez que ce type de bail est très encadré par la loi. Vous devez donc respecter des conditions strictes pour récupérer votre local et justifier votre demande de résiliation.
Retrouvez dans notre guide pratique les démarches à entreprendre en cas de résiliation d’un bail commercial par le bailleur selon différentes situations.
Quand est-ce que le bailleur peut résilier un bail commercial ?
La [su_highlight background= »#cbff99″]durée classique d’un bail commercial est de 9 ans[/su_highlight]. Elle se compose de trois périodes triennales, d’où le nom de bail « 3-6-9 ».
Certains cas permettent une résiliation anticipée du bail commercial avant son terme, à l’initiative du bailleur. Le congé donné au locataire doit cependant être dûment motivé, sous peine de nullité. Le locataire dispose en effet d’un droit de contestation et peut également demander une indemnité d’éviction.
Résiliation à l’expiration d’une période triennale ou en fin de bail commercial
Après 3 ans ou 6 ans de location, ou au terme des 9 ans initiaux, le bailleur peut résilier le bail commercial avec un préavis de 6 mois minimum. [su_highlight background= »#cbff99″]Le congé doit être adressé au locataire exclusivement par acte d’huissier[/su_highlight].
Résiliation après la reconduction tacite du bail commercial
À l’expiration des 9 premières années du bail, ce dernier est reconduit automatiquement. Le propriétaire peut alors donner congé au locataire à la fin de chaque trimestre civil en respectant un prévis de 6 mois. Cela implique donc parfois un délai total de près de 9 mois.
Par exemple, un congé donné le 5 janvier prend effet le 30 septembre (fin du trimestre civil en cours le 30 mars + 6 mois de préavis).
[su_box title= »Attention : » box_color= »#f9b8b8″] Ne confondez pas prolongation tacite et renouvellement en bonne et due forme. Dans ce dernier cas, la résiliation doit avoir lieu dans les mêmes conditions que celles décrites pour un bail initial de 9 ans.[/su_box]
Résiliation du bail commercial par le bailleur pour travaux
Un bailleur peut demander la résiliation du bail commercial pour travaux, avec départ du locataire, seulement dans certains cas :
- Reconstruction de l’immeuble, avec démolition intégrale.
- Opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain.
- Transformation de l’immeuble en un immeuble à usage principal d’habitation après reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
Le bailleur est alors tenu de proposer à son locataire un local de remplacement équivalent et immédiatement disponible, ou lui verser une indemnité d’éviction.
Le respect de ces conditions permet de donner congé à votre locataire de trois façons :
- Au moment de la fin du bail, en refusant la demande de renouvellement du bail commercial.
- À l’expiration d’une période triennale.
- À la fin de chaque trimestre civil, après une prolongation tacite du bail commercial.
Votre locataire dispose alors de 3 mois pour accepter votre offre, présentée par acte d’huissier, ou saisir la justice en cas de désaccord.
Résiliation du bail commercial par le bailleur en raison d’une clause résolutoire
La plupart du temps, un bail commercial comporte des clauses résolutoires afin de simplifier les procédures. Ces clauses fixent les cas pour lesquels un différend entre le bailleur et le locataire sera tranché directement, sans faire appel à la justice.
Les clauses résolutoires sont encadrées et peuvent porter sur les éléments suivants :
- Retards répétés ou défaut de paiement du loyer et des charges du local commercial.
- Utilisation du local commercial pour d’autres usages que ceux prévus par le bail.
- Travaux et modifications effectués sans avoir obtenu l’accord du bailleur.
- Sous-location de tout ou partie du local commercial.
Le bailleur qui souhaite utiliser une clause résolutoire doit mettre en demeure par [su_highlight background= »#cbff99″]acte d’huissier[/su_highlight] le locataire de remédier à la situation dans un délai d’un mois. Au terme de ce délai, et si la situation persiste, le bail commercial est résilié de plein droit.
L’indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail commercial par le bailleur
Lorsque vous ne renouvelez pas le bail commercial accordé à votre locataire, vous devez lui verser une indemnité d’éviction, sauf exceptions. Le montant de l’indemnité prend en compte les conséquences financières pour le locataire, notamment la perte de sa clientèle.
Le rôle de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction permet de couvrir le préjudice causé au locataire. Elle est souvent égale à la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail. Son montant est généralement source de désaccord entre les parties. Il est alors fixé par un expert judiciaire. D’autres indemnités peuvent être dues car liées au licenciement de salariés ou à la perte du logement si les locaux commerciaux étaient loués avec une habitation.
Si l’activité peut être poursuivie dans un local équivalent proposé par le bailleur, l’indemnité est alors simplement de « déplacement ou de transfert » et son montant est réduit.
Après le versement de l’indemnité, votre locataire a 3 mois pour libérer le local. Vous ne pouvez pas l’obliger à partir avant de lui avoir versé cette somme.
L’absence d’indemnité d’éviction
Vous n’êtes pas obligé de verser une indemnité d’éviction dans les cas suivants :
- Le locataire n’a plus la propriété commerciale des lieux.
- L’immeuble est frappé d’insalubrité par la Préfecture et présente un danger pour ses occupants ou doit être démoli.
- Vous pouvez justifier d’un motif grave et légitime contre le locataire : non-paiement du loyer et/ou des charges, sous-location non autorisée…
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