Vous souhaitez résilier un bail d’appartement ou de maison en tant que propriétaire ? Sachez que vous devez respecter de nombreuses règles, que le logement soit meublé ou non. La loi française est en effet très protectrice envers les locataires !
Découvrez dans ce guide pratique comment mettre en place une procédure de résiliation de bail dans le respect de la réglementation.
Sommaire
Propriétaire : comment résilier un bail de location ?
Un bailleur dispose de trois options pour demander la résiliation d’un bail locatif :
- Lettre recommandée avec accusé de réception : à envoyer au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Attention, en présence de co-titulaires, chacun doit être avisé séparément.
- Acte d’huissier pour remettre la lettre de résiliation du bail au(x) locataire(s).
- Remise en main propre contre émargement d’un exemplaire et accusé de remise.
Ces trois solutions ont la même valeur juridique, mais la dernière n’est pas la plus conseillée lors d’une situation conflictuelle.
Résilier un bail de location : les motifs du propriétaire
Lorsque l’on est propriétaire d’un appartement ou d’une maison, meublé ou non, il est parfois nécessaire de devoir résilier le bail accordé à son locataire. Les motifs les plus fréquents sont les suivants :
- Reprise du logement pour un usage familial
- Vente du logement
Résiliation du bail par le propriétaire pour motif familial
Reprendre un logement donné en location pour son usage propre est un motif de résiliation valable. Le propriétaire doit donc habiter personnellement le bien au terme du bail. Ce motif est également valable pour : « le conjoint, concubin, partenaire pacsé, les parents et enfants du propriétaire ou de son conjoint afin d’en faire leur résidence principale ».
Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire doit notifier au locataire son souhait de reprendre le bien pour motif familial. L’identité du futur occupant et le lien de parenté doivent être précisés.
Résiliation du bail par le propriétaire pour vente du bien
La vente du logement est également un motif valable de résiliation de bail par le propriétaire. Sachez cependant que le locataire est toujours prioritaire pour acheter ! Dans sa lettre de congé, le bailleur doit en effet inscrire le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou échelonné). La description précise du bien vendu est également une obligation légale. Sans ces éléments, le locataire peut faire annuler la résiliation du bail, qui se reconduira alors automatiquement.
Dans la pratique, une lettre de congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Chaque baisse de prix doit être de nouveau signifiée au locataire. En effet, si le montant final de la transaction est inférieur à celui proposé au locataire, ce dernier peut faire jouer son droit de préemption.
Le cas des locataires protégés
Un locataire est dit protégé s’il s’agit d’une personne de plus de 65 ans à l’échéance du bail et s’il dispose de ressources inférieures à un certain plafond. Celui-ci dépend du lieu de résidence et de la composition du foyer fiscal du locataire.
Résilier un bail en cas de faute du locataire
Plusieurs motifs liés au locataire peuvent permettre une demande de résiliation de bail de la part du propriétaire. Ceux-ci doivent être bien entendu légitimes et sérieux :
- Retards répétitifs de paiement du loyer.
- Absence de paiement du loyer.
- Tapage nocturne ou diurne.
- Utilisation du logement pour un usage non prévu dans le bail (par exemple commercial).
- Défaut d’assurance.
- Sous-location sans autorisation.
- Refus de travaux.
- Non renouvellement du cautionnement des loyers.
Parmi tous ces motifs, le plus fréquent reste, malheureusement, le défaut de paiement du loyer. Dans ce cas précis, la résiliation du bail par le bailleur doit être précédée d’une mise en demeure adressée à :
- Son assurance « loyers impayés » s’il en possède une.
- Action Logement s’il a souscrit une Garantie Visale.
- La caution du locataire, spécifiée dans le bail, si ce dernier en a une.
Dans certains cas, le propriétaire peut également demander à la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) de lui verser directement les aides accordées au locataire.
Deux cas de figure sont ensuite possibles :
- Le bail comporte une clause résolutoire : le locataire est tenu de régulariser sa situation sous deux mois. Il peut aussi demander au TI (Tribunal d’Instance) de son domicile de lui accorder un délai de paiement. Si la situation ne s’améliore pas au terme de ce délai, le tribunal peut constater la résiliation du bail par le propriétaire et autoriser l’expulsion du locataire. Il peut également accorder un nouveau délai au locataire et suspendre la clause résolutoire…
- Le bail ne comporte pas de clause résolutoire : le bailleur doit assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance. Cela se fait par acte d’huissier, sans forcément une mise en demeure préalable.
Modèle de lettre de résiliation d’un bail locatif par le bailleur
Complétez notre modèle de lettre de résiliation de bail et envoyez votre courrier en RAR :
[Prénom – NOM][Adresse]
[Téléphone et/ou mail]
[Prénom – NOM du locataire]
[Adresse du locataire]
[Lieu, Date]
Objet : Résiliation de bail.
Lettre Recommandée avec Accusé de Réception.
Madame, Monsieur,
Je vous informe par ce courrier que je vous donne congé pour le [Date] concernant le bien situé [Adresse] dont je suis propriétaire et pour lequel nous avons signé un bail le [Date de signature].
Ma décision de résiliation du bail fait suite [choisir] :
à mon désir de reprendre le logement pour y habiter.
à mon désir de reprendre le logement pour y installer un proche [préciser le nom, prénom, adresse et lien de parenté].
au souhait de vendre le logement.
au motif légitime et sérieux suivant : [motif].
Je vous demande donc de bien vouloir quitter les lieux au plus tard le [Date] et de me contacter pour que nous puissions définir d’un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie.
Veuillez accepter, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature].Avec Resilier.pro, résilier un bail d’appartement ou de maison en tant que propriétaire n’a jamais été aussi simple !