Quand résilier un bail commercial ?

Conclu initialement pour une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans, vous pouvez résilier votre bail commercial à tout moment, et pour toutes sortes de raisons.  

Certains y ont recours, et tant mieux, suite au développement de leurs activités, pour s’installer dans des locaux plus grands. D’autres y sont confrontés pour cause de difficultés financières ou de manquement aux obligations contractuelles. Et si vous ne faisiez pas partie de ces professionnels pour qui le rêve s’effondre ? Soyez attentif aux signes, suivez de près l’évolution de vos activités… Et ne procédez qu’en dernier recours à la résiliation de votre bail commercial en bonne et due forme.

Pourquoi résilier un bail commercial ?

Nombreux sont les professionnels à avoir fait le choix de la résiliation de leur bail commercial

Un locataire a en effet la possibilité de le résilier à la fin de chaque période de 3 ans. On parle alors d’un congé triennal

Sans démarche de la part de l’une ou l’autre des parties, le bail sera reconduit de manière automatique.

Une résiliation, elle, pourra découler d’une suite logique ou d’un aléa menant fondamentalement à des modifications du contrat établi. Il pourra s’agir  :

  • D’un départ à la retraite : Le locataire peut dans ce cas donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois pour la restitution des locaux. Une rétractation sera possible, à condition de bénéficier de l’accord du bailleur.
  • Du décès du locataire : Comme pour tous les contrats, un décès n’entraîne pas forcément une résiliation automatique. Du moins pas si les clauses du contrat le stipulent clairement. C’est alors aux héritiers de prendre le relais. Ils procéderont eux-mêmes à la résiliation du bail commercial mais pourront tout aussi bien  le prolonger pour exploiter à leur tour le fonds de commerce.

Pourquoi résilier un bail commercial
Pourquoi résilier un bail commercial

Le bailleur pourra également exiger la résiliation du bail pour diverses raisons :

  • Travaux.
  • Non paiement des loyers.
  • Mise en place, au sein des locaux, d’activités non prévues dans les modalités du contrat…

Mais la résiliation d’un bail commercial peut aussi intervenir dans d’autres circonstances. Souvent considérée comme un échec personnel, elle est pour beaucoup un moyen d’éviter la faillite et de se consacrer à de nouveaux projets potentiellement plus lucratifs.

Si elle est douloureuse, elle est parfois nécessaire. Le point positif, c’est qu’il est possible de l’anticiper et de rester attentif à l’évolution de votre entreprise et aux fluctuations de vos revenus bien avant que la situation ne devienne critique.

Les signes annonciateurs

La période est difficile et malgré vos efforts, vous peinez à sortir la tête de l’eau. Une cessation d’activité est généralement liée à un problème de trésorerie. Et certains signes devraient progressivement vous amener à prendre cette décision que vous tentez à tout prix de repousser :  

  • Votre fonds de roulement est insuffisant.
  • Le compte de votre entreprise est dans le rouge.
  • Vous ne parvenez plus à dégager de bénéfices.
  • Vous ne parvenez plus à payer vos salariés ou vos fournisseurs.
  • Les commandes se font rares.
  • Les perspectives de développement sont vagues.
  • Le secteur d’activité dans lequel vous exercez est en déclin.

Les signes annonciateurs
Les signes annonciateurs

Avez-vous toujours les mêmes envies au regard de votre entreprise ? La politique que vous avez choisi d’appliquer est- elle toujours la bonne ? 

Peut-être un changement de cap sera-t-il définitivement le bienvenu.

Comment rester attentif à l’évolution de mon entreprise ?

Garder un œil sur les données relatives aux ventes. Connaître l’état de ses fonds propres et les retombées de ses campagnes. De nombreux outils vous permettent de rester au plus près de vos activités et d’orienter en permanence votre stratégie.

Le suivi des performances 

Il peut s’agir du nombre et de la localisation de vos clients. Du taux de conversion, de satisfaction ou de fidélisation. 

Notez les régions commerciales qui ont atteint leur objectif, et soyez particulièrement vigilant sur celles qui sont à la traîne. En tenant compte des chiffres d’affaires des années précédentes, il sera très certainement temps de revoir votre plan d’action.

Les données liées aux ventes

Voilà un domaine particulièrement parlant qui a de nombreuses informations à vous communiquer. 

Penchez-vous sur les habitudes de vos consommateurs ou le montant moyen de leur panier. Intéressez-vous au profil de votre public, aux variations saisonnières et aux pics de fréquentation observables tout au long de l’année.

Les données liées aux ventes

La loi de Pareto et son ratio 20-80  vous dit-elle quelque chose ? Elle part du principe que 20 % de vos produits produisent 80 % de vos ventes. Quels sont ces produits dans votre cas ? Sont-ils mis en avant comme ils le méritent ?

Des pistes de réflexion solides qui vous donneront l’occasion de corriger les problèmes et de décupler votre productivité. N’ayez pas peur de vous mettre à la place de votre consommateur et de vous poser des questions directes.

Un article en particulier totalise un grand nombre de ventes ? Il est certain que vous en commanderez davantage la fois prochaine. Et un peu moins de cet autre article dont les ventes peinent à décoller.

Au fil de votre analyse, vous constaterez d’ailleurs que cet article phare rencontre un succès tout particulier auprès d’un certain public. L’occasion d’étendre votre offre, de créer de la valeur ajoutée et de faciliter peut-être de nouveaux achats coups de cœur.

De la même manière, tenez enfin compte des pics de vente et adaptez peut-être vos horaires d’ouverture afin d’en profiter au maximum.  Vous devriez déjà rapidement observer des retombées positives !

Les fonds propres

Les fonds propres font partie du capital d’une entreprise. Ils correspondent en partie aux sommes versées par les actionnaires, mais également aux profits générés via les activités et qui ne seront pas redistribués en dividendes. 

Une rapide analyse financière par le biais du dernier bilan suffira généralement à déterminer si les derniers mois ont rendu l’entreprise bénéficiaire. Le taux de rentabilité financière s’obtiendra en faisant le calcul suivant :

ROE =   Résultat net  x 100

            ——————————–

     Capitaux propres hors résultat net

Un ROE de 40% signifiera par exemple que pour 100 € de capitaux, l’entreprise a dégagé 40 € de bénéfice net annuel.

L’endettement

Au-delà des fonds propres, l’endettement participe aussi au financement des activités d’une entreprise. Toutes les dettes ne sont cependant pas prises en compte dans le calcul.

Il est ici question :

  • Des emprunts auprès des établissements de crédit, découvert inclus.
  • Des emprunts obligataires.
  • Ou encore des dettes diverses et notamment des sommes prêtées par d’autres sociétés d’un même groupe dans le cas des structures larges.

[Personnes effectuant des calculs ou juste une image d’un bureau encombré de papiers et de calculettes]

L’endettement
L’endettement

La capacité à rembourser les prêteurs peut conduire à terme à la liquidation judiciaire. L’endettement lui aussi en dit long sur la santé d’une entreprise. 

Le fonds de roulement

Les fonds propres cumulés avec les dettes financières constituent  les capitaux permanents d’une entreprise. Entre autres, ils sont supposés permettre de couvrir le besoin en fonds de roulement. C’est-à-dire les réserves nécessaires pour anticiper le décalage de temps entre les décaissements et les encaissements quotidiens.

Le montant de ce fond est lui aussi très révélateur car il indiquera que l’entreprise est parvenue à faire des bénéfices suffisants pour lui permettre de poursuivre ou non ses activités.

Des bénéfices d’autant plus importants que vous aurez pris soin d’analyser soigneusement vos ventes et vos performances. Et d’adopter la meilleure stratégie en conséquence, en tenant compte également de la concurrence. 

Comment résilier un bail commercial ?

Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail ou avant le terme d’une période triennale. Si le terme initial du bail a été fixé au 10 novembre par exemple, pensez à informer le bailleur de votre souhait de résiliation au plus tard le 10 mai.

Vous prévoyez une résiliation de votre bail commercial à l’expiration d’une période triennale, ou bien parce que vous partez à la retraite ? Vous procéderez alors par lettre recommandée avec accusé de réception, comme vous le feriez pour résilier votre contrat EDF par exemple. 

Si vos démarches ont lieu avant la fin du bail, il sera préférable  de faire appel à un huissier.

Notez qu’une demande de congé est généralement irréversible. Le bailleur pourra éventuellement accepter une demande de rétraction et autoriser le locataire à renouveler le bail ou à se maintenir dans les lieux selon certaines conditions. Mais rien ne l’oblige à le faire.

Résiliation de bail commercial : et après ?

Voilà, vous avez effectué les démarches nécessaires pour résilier dans les règles votre bail commercial. 

Il vous faut désormais quitter les locaux, au terme d’un état des lieux de sortie que vous aurez réalisé avec votre bailleur. Cela permettra de constater l’éventuelle dégradation des locaux que vous devrez alors prendre en charge.

La suite dépend de la visibilité que vous avez sur votre activité.

Pensez-vous trouver un moyen de rebondir et de répondre à l’avenir à vos exigences financières  ? Pas de quoi remettre en question l’existence même de votre entreprise dans ce cas. La situation sera tout au plus délicate quelque temps, le temps que vous remettiez les choses en ordre. 

Il vous faudra très certainement  partir en quête d’un nouveau local que vous devrez choisir très soigneusement.

Résiliation de bail commercial : et après ?

Une nouvelle étude de marché ?

Pour tirer les leçons des erreurs effectuées avec votre précédent commerce, il vous faut reprendre du début. Une nouvelle étude de marché vous permettra de déterminer vos futures perspectives et d’identifier clairement les publics et la concurrence.

Profitez-en pour dresser le portrait type de la nouvelle clientèle que vous prévoyez de cibler. Quelle est-elle ? Quelles habitudes d’achat avez-vous relevées lors de vos précédentes études ?

Un nouveau business plan ?

Indispensable le business plan pour y voir plus clair et pour convaincre les éventuels partenaires de vous accompagner dans vos nouveaux projets ! Vous présenterez notamment : 

  • Votre nouveau commerce.
  • Votre équipe.
  • Les conclusions de votre étude de marché.
  • La stratégie qui devra vous aider à développer votre activité.

De nouveaux locaux ?

L’emplacement de votre futur commerce jouera également un rôle clé dans votre succès à venir. Veillez à tenir compte des éventuels travaux à effectuer, du flux des consommateurs,de la superficie et de la configuration du lieu qui doit correspondre à vos besoins. La proximité avec des transports en commun ou d’autres commerces sera définitivement un plus.

Réfléchissez enfin soigneusement au montant du loyer qui ne doit pas peser trop lourd sur vos dépenses globales.

Si nécessaire, n’hésitez pas à vous tourner vers un expert comptable qui pourra avoir une vision plus globale de l’état de votre entreprise. Il se peut qu’une poursuite de vos activités soit purement impossible.

Vous devrez alors effectuer un dépôt de bilan dès que possible auprès du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance. Vos dettes seront momentanément gelées et vous passerez en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

En cas de départ à la retraite ou si vous envisagez une reconversion totale, pensez à déclarer plutôt une cessation d’activité. Vous effectuerez vos démarches auprès du Centre de Formalités des Entreprises qui prendra le dossier en charge et  informera les administrations concernées.

De ces mésaventures, vous retiendrez qu’il existe de nombreux outils à votre disposition pour surveiller l’état de vos activités et pour ne pas atteindre des situations extrêmes face auxquelles vous n’aurez plus de recours. En tant que chef d’entreprise, il vous appartient de dire stop dès que possible pour tenter de redresser la barre.

Des erreurs que vous ne reproduirez pas dans vos nouveaux projets qui ont désormais tout pour réussir !

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